内容摘要：本文对房地产投资风险的特征展开分析，并总结了目前房地产投资中不存在的风险，明确提出了在房地产投资中应当如何回避风险的涉及对策。 关键词：房地产 投资 风险 房地产投资风险的主要类型 （一）外部风险 1.宏观经济风险。
宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不能幸免于难的。譬如说，当经济衰退，正处于短距离沮丧时，社会对消费的市场需求也不会大幅收窄，这其中当然还包括房地产。更有甚者，每当经济陷入低谷，消费收窄时，不受冲击仅次于的往往是如汽车、房地产之类的长线轻巧消费品，这时人们不会修正在经济景气时制定的消费计划，延期或索性中止对轻巧消费品的出售。
社会风尚如此，导致房地产市场一时间供大于求，房屋价格亦接连暴跌。 2.财政利率风险。
财政利率风险多来自于利率波动的影响，因为很多人买房并不是全额缴付，一般都会利用杠杆原则向金融机构申请人抵押债敖以解决问题一部分资金。假如贷款利率下降，投资人所必须开销的贷款利息就有可能是楼价本身的价值，此种情形对于一些财力受限的投资人来说，毫无疑问是雪上加霜，加息有可能被迫他们退出房地产。当然如银行交还抵押房地产可以获得贷出款项的话，则投资人无须再开销任何责任。
然而，假如房地产市场正处于低潮，银行在拍卖会房地产时仍得不佩充足的款项偿还债务抵押贷款时，则投资人仍需负一定责任。所以，投资者在策划置业计划和议价房地产时，必需把利率波动因素考虑到进来。 3.市场风险。由于供需形势变化，引发市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而造成的风险。
市场风险是房地产市场价值跌入的一种可能性，主要源于房地产供应的时间误差。譬如当房价因供应紧缺而上升时，开发公司之后不会争相修建楼宇，但由于建筑必须一定时间，故此虽然待建楼的总体规模早已远超过供应必须，但短期内楼价依然不会持续上升。近年来，建筑业技术日益先进设备，所以导致房地产能很快供应市场，必要延长了地产循环的时间，也使得楼价波动显得更加频密。
4.大自然风险。由于大自然因素的不确定性、不能抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带给的风险。
（二）内部风险 1.经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的犯规（或其可能性），导致实际经营结果背离实期望值的可能性；经营风险源于投资内部问题和项目的经济环境情况，如管理水平、管理效率较低，用于经营费用多达预计值，房屋空置率低，租金回笼等问题，都将使企业的营业收入大于预期值。
经济环境有可能不理想，对房地产的市场需求偏高，不会产生比预期低的空置率。 2.财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆，在用于贷款的条件下，既不断扩大了投资的利润范围，同时也减少了不确定性、减少的营业收入足以偿还债务的可能性。 房地产投资风险产生的原因 所掌控信息不仅有、不许，投资决策草率。
所依据的信息过于精确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过分悲观，都会造成在运用中经常出现与当初的估算有较小偏差。 宏观形势经常出现意想不到的有利变化，由此引起多种风险。这在近年的经济生活中也常常遇上。
展现出为：一是前些年相当严重的通货膨胀、物价上涨，所致建材价格下跌，工程造价回来下跌；二是货币发售政策和银行信贷政策。如银行削减银根对房地产商就意味著筹资或所求风险。三是房地产供需形势的变化。
房地产供给严重不足的状况已是历史，现在的情况是供过于求，房价大自然就要上升，销售可玩性减少，广告宣传成本增大，期房销售完全沦为不有可能。四是房地产政策及由此构成的大气候。如当前银行对房地产业的反对重点从“研发”变成“出售”，这有利于刚刚研发并须要持续投放的房地产项目的积极开展。
发展商主观上对房地产市场供需形势，房地产政策，金融政策的解读、辨别或做到上经常出现偏差。具体表现为：发展商过分坚信自己的“感觉”，而实质上“感觉”拢了或鼓吹了。如有的发展商过分地坚信自己不会更容易地寻找“下家”，将项目抢，而实际未如愿以偿；有的发展商在决策上项目时只考虑到、分析了一时间的市场供需形势，而没有把研发的周期因素考虑到进来，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估算及项目自身的优势的辨别过分悲观，最后造成销售艰难；还有的发展商过分坚信自己的“道”（即通过“关系”获得“好项目”的能力），而经营实力（研发实力、管理能力、行销能力）严重不足或较强，项目运作中难以构建预期的经营业绩。
此外，自然灾害和意外事故的再次发生也是引起房地产开发中的工程建设风险的原因。 房地产投资风险的辨识 如何准确估算和评价一宗房地产投资的风险呢?一般来说的办法是计算出来投资风险率，其计算方法有以下几种。 （一）使用国际房地产投资业常用的三个指标来辨识 1.投资房地产的营业亲率。
一切需要带给收益的房地产都必定再次发生经营费用。以利润来保持其赚的能力。营业亲率被用来判断投资报告的净营业收入否具备现实性。
计算公式为： 营业亲率＝年营业总费用／年计划总收入 据有关调查数据指出，新的公寓楼营业亲率在38％—40％之间是不切实际的。办公楼、商业楼有有所不同的营业亲率。
营业亲率太低解释投资方案中有些成本费用没考虑到。太高则解释管理疏于。
太低或太高都解释风险过于大。 2.债务收益比。营业净收入是扣减所有成本费后的收益，是偿还债务资金的基本来源。
它和债务责任的比率体现了借款人偿还债务贷款的能力。 债务收益比＝营业净收入／拒绝的年债务额 债务收益比数值就越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险就越小。住宅资产的债务收益比一般拒绝多达1：2才被指出是安全性的。 3.保本占用率。
保本占用率是计算出来房地产安全性的另一最重要指标。其计算公式为： 保本占用率＝（年营业总费用＋拒绝的年债务额）／年计划总收入 保本占用率越高，投资风险越大。可以拒绝接受的住宅资产的保本占用率一般为85％-90％。
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